루블의 상가특강

갭투자의 개념을 상가로 가져가면 되지 않을까?

상가는 2년이던 1년이던 수익률이 정해져 있다. 매매차익의 수익률이 꽤 크다.

b급지역을 원하는 사람은 있다. 3등안에 들면 임대가 나가는것.

내가 얼마나 시간을 투자할수 있는지

내가 원하는 지역인지

얼마를 투자할수 있는지

이걸 판단하고 물건을 검색한다.

돈없을때 좋은 물건보면 화가 난다.

 

방향성을 생각한 후 임차인의 입장이 제일 중요하다.

임차인이 얼마를 부담할수 있느냐에 따라서 내 상가의 공실이 안나는 것이다.

어떤임차인은 세울지?

정확한 수익률 파악은 돈이 구체적으로 취등록세 복비, 법무사비, 명도비용, 인테리어비 계산후에 평단가를 계산하는것

2017타경 4635

소액의 서울 역세권 , 제일 잘팔리는 상가가격이 5억정도이다.

31평이 이것저것할수 있는 변별력이 큰 상가이다.

31평이지만 한층 전체라서 활용도가 매우 높다. 

감정가에 포함되지 않은 서비스 면적데크가 있음.

상가는 주차장이 무조건 중요하다.

인터넷으로 최대한 손품을 판다.

1. 지도로 위치를 파악한다.

2. 배후세대를 파악한다. (중소기업상권정보시스템) 대략적인 내용을 보는것.

3. 지적도 검토(아파트->지식산업센터) 직장이 사후수요가 많다.

4. 상대 정화구역 검토(향후 인수하지 못하면 pc방등 유흥이 못들어가는지)

5. 건축물대장 띄어보기

6. 시세파악(네이버 매물 조사)

7. 빌사남 정리

8. 국토교통부 실거래가 확인

9. 건축물 통합정보 확인( 건물 연면적이 얼마나 되는지? - 관리비 때문에 보는것) 건물이 클수록 관리비는 저렴해 진다.

10. 호실의 도면은 관리사무소에 비치가 되어있음.

 현황과 다른것같은데요? 도면 보여주세요 - 사진을 찍어봄 

법령으로 도면을 구할 수도 있음. 도면을 보는이유가 실제적으로 볼때 안볼때 차이가 있기 때문이다.

- 관리소에 전화하면(관리소장이 제일 중요함)

  미납관리비 어떻게 되요? - 낙찰받고 오세요 이렇게 됨

스토리를 구성해야 한다.

소장님 관리비 얼마나 밀려있어요? 혹시 관리비 미납내역서 볼수 있나요? 그때 사진을 찍으면 됨.

임차인은 한달에 들어가는 관리비 총 비용이 중요함.

상가를 들어와 장사할건데 손님이 오면 주차 어떻게 할까요? 임차인 입장에서 가도됨. 이내용은 현장의 관리소장이 아니면 알 수가 없음.

같은 건물에 있는 사람에 따라 임대료도 달라질 수 있다. 그걸 다 아는 사람이 관리소장.

입주자 대표가 누구인지도 중요하다 - 관리비 깎아주는걸 입대의에서 결정하기 때문에

소장님은 보통 가게가 왜 망했는지 안다. 임차인 소유자가 어떤사람인지. 

임차인과 소유자의 연락처를 알 수 있는지(명도나 재계약 등미리 확인해 볼 수 있다.)

세상에 이상한사람이 5%~10% 있다.

부동산 소개받기.

간판자리는 있는지도 알아야 한다.

현장답사를 하면 사진을 찍고 번호를 매긴다.

옆에 임차인이 어떤사람이냐에 따라 임차료가 바뀐다. 퇴폐를 예를든다.

건물 임차인이 병원이라면 일반인들은 돈을 더 주고 살 수도 있다. 건물의 이미지가 있기에.

현장상태

밑장빼기를 생각했음

효태권도의 경우 같은 평수지만 더쓸수 있기에 8층으로 영입하는 것도 생각을했음(인테리어 비용이 별로 안드니까)

태권도장 장사 잘되는지 아는 방법 - 태권도장 앞에 사진이 걸려 있는데 애들 머리수를 세보고 한달 원비가 얼마냐고 물어보면 한달 수입이 나옴

모든 답은 현장에 있다.

건물조사할땐 치열하게 한다.

평당관리비가 7300원이라면 적당한것. 만원이 넘어가면 비싼것이다.

상가는 분양 평수를 생각해야 한다. 왜냐하면 관리소장과 전부다 분양평수로 얘기하기때문에

계량기가 뜯어지면 돈이 많이 나온다.

연체 전기세는 한전에서 처리하는것

건물전체 관리비가 8000만원~1억 이었다. 모자분리가 안되어 있었다. 비오는날 모자분리를 하니 모자 분리를 한다면 요금 따로 내도 됨

가끔 모자분리가 안되어있는 건물이 있는데그건 모자 분리를 하는게 좋다. 그 지역 한전앞에가면 전문적으로 하는 사람이 있음. 

부동산에 가서 물건이 왜 망했는지 어떤 이해 관계에 있는지 알아본다. 부동산가서 솔직하게 얘기를 한다. 평당얼마, 감정가가 얼마, 분양평수당 얼마 알고 있으니. 평당 800만원보다 싼것있어요? 어디에요? 무슨 임차인 들어갔어요? 얼마에요? 이렇게 조사하는게 제일 빠름. 부동산입장에선 이사람은 실제로 살 사람이다 라는 생각을 한다. 

분양평수 /경매가 

30평대가 250에 임차가 되어 있었음. 부동산사장님에게 320만원 받게 해주세요. 라고 했을때 사장님이 미친놈처럼 본다. 그럼 안되는 거임. 모든 질문은 구체적인 숫자로 질문하는게 맞다.

 임대료가 예전에 얼마얼마였는지 알고 이 상가가 거래가 잘되는지도 알 수 있다. 그러다보면 근처 얘기가 다 나온다. 

저는 투자자입니다. 00면 매수할 의향이 있다. 낙찰 못받으면 나중에 주변 싼걸로 하고, 임대좀 채워주세요. 임대는 000넣을 것이다. 

 제일 빠른건 공무원한테 물어봐요- 학원허가 나와요?

수익률을 정확히 적어야 한다.

임대료 버젼별 수익률 파악

상가 최악의 상황이 생길땐 팔아서도 남아야 한다. 

버젼을 많이 만들어야 한다.

아파트형 공장은 관리비가 비쌈. 손님이 와도 맞을 수가 없음. 

부천 - 맘모스 타워 - 4년전에 갭투자에 돈이 묶여 있어서 못샀었음. - NPL로 론세일 방법으로 채권을 채우다가 - 비교적 적은 금액으로 진행이 가능했다(3.25% 90%) 대출받음. 

상가는 내가 얼마있는지 내가 잘 아는 지역에 거기가 출발점이다. 다른 지역 알 필요 없음. 

1. 복싱장에 재 임대를 하려고 했음

현수막을 걸고 띄는걸 보고 열성적으로 운영하는 것을 봄. 관리비도 꾸준히 납부하고 관리소장님이 말씀해주셨고, 6개월 ~ 1년 장기로 등록한 분들 다수 , 옮길수 있는 곳도 한정적이었음 - 부동산에 문자 보냈음 근처 체육시설 물건 나온거 100평짜리 있는지? 가보니깐 임대료 감당이 안되는것. 

2. 다른 체육시설 임대

 들어올 사람 조사 끝냄

3. 나누어서 삼실로 임대

사무실 임대시 고려사항

1. 임대료 상승과 매매가의 상승이 향휴에 있는가?

2. 공사비용 투입에따른 수익률 확보 방안이 있는가?

3. 인테리어 공사 비용 및 수준

4. 적절한 출구 전략(매도) - 예상 수익률

투입액의 3~5배는 되야 시작한다. 

매매가 기준

1200 투자하고 월세가 50만원 올라가면 

7%로 매매가가 올라간다고 생각을 한다.

25평= 20 평 같음. 똔똔. 그럼 20평으로 쪼개면 된다.

명도- 우선 세입자를 만나보고 내용증명을 보내면 된다. 

물건의 역사

1. 임장을 통해 히스토리 파악된 자료 활용

2. 점유자 파악(임차인, 소유자 위치 확인)

3. 관리주체 파악

- 이사람들을 내 편을 만들어야 한다. 

4. 주변의 부동산을 통해 히스토리 파악

5. 공매인 경우 신탁 또는 담당자를 통해 히스토리 파악

명도의 첫번째 만남

낙찰을 받았는데 어떻게 처리하실 계획인지 한번 들어보려고 왔습니다. 명도 컨셉이 돈얘기는 안한다. 임차인의 돈과 낙찰자가 주려는 돈의 갭이 크기에 돈주고도 욕먹는다.

뜨거운안녕을 못한다. 

시간과 돈얘기는 구체적으로 해야 한다.

두번째 만남

웬만하면 전화로 다 해도 된다. 

웬만하면 합의서를 쓰고 시간을 구체적으로 적는다. 

향후에 벌어질 일들에 대해서 정확히 설명해 준다. 

시간은 내편이고 나는 15%짜리 적금을 들고 있고 당신은 불법적인 일을 하고있다. 

압박할수있는 포인트를 찾아라.

내용증명에는 소송비용청구, 부당이득금 청구, 경매방해죄 등의 내용을 기재.

명도 합의 이행서 - 후에 남겨진 집기는 포기하고 내가 처리한다. 지금 시간이후로 파손되면 안된다. 인감도장, 인감증명서 포함 (인감은 효력은 없지만 그 사람의 의지를 보는게 맞음)

잔금은 납부했어요? 납부할순있는데 납부하면 월세 바로 줄거에요?시간 드리는거에요. 직업이 이건데 이사비를 준적이 없어요. 그럼 법대로 하면 된다. 부당이득청구는 영원히 간다는 걸 인지 시키자.

임대료는 안내더라도 관리비는 내셔야죠. 손해를 나도 많이 봐서 못봐줌

B급지역에서 1등을 만들었다.  

대안학교때문에 맞춰진 임대 포기하고 계약서 써주기로 했는데 사람이 없어서 화가 났음. 

유치권 서류 확인하고 유동령 확인하기. 

가처분은 대상자를 잘써야 한다. 왜냐면 집행불능이 나오기 때문에, 

한달에 550만원 달라는 부당이득 청구의 소를 취함. 

이사람이 현재 어디 대학교 수이고 어디 예배를 하고 어떤 국회의원과 친하다 . 남편하고 사이 안좋다. 차 뭐탄다 ... 등등 다 조사를 함. 

경기 교육청 및 신문고에 민원 신청 - 교육청에 전화도 했음 꼭 현장에 나가라고, 애들한테 얼마나 상처가 되겠냐 당신들이 가서 잘 해봐라

합의 이행서 공증서서 작성함. 

낙찰받기전에 도면을 여러개 그려봤었다. 

관리비협상- 관리소장에게 관리비 완납증명서를 받음. 

대표님 책에 나온 원룸텔

위반건축물 양성화가 안된.

나눠서 임대료 받는것보단 부시고 새로 만드는게 낫겠다 싶었음. 

사전조사

입지분석, 위반건축물, 명도의 어려움(51개 원룸), 관리비 미납(8천만원), 대출가능금액?, 임대수요(경쟁상대 파악)

새롭게 만들자

B급지역에서 1등하기

1년내에 원금 회수하기

100가지 변수에 대한 대비

전체 서류가 많은데 다 출력하기엔 돈도 많이 들고 사진을 찍었었음. 법원서류를.

이행강제금이 상당한 기간이라는게 기간이 정해져 있지 않아 유두리가 있다. 이행강제금 부과연기 신청. 

대출해결.

유치권 붙이면 다 떼버렸음. 지방단위농협 승인권자를 설득함. 철거비까지만 어떻게든 마련하면.. 

명도 시간싸움

물건 히스토리 

임대차 내역 상세파악 및 진행내용정리

경고장은 명도 끝난집에 다 붙임. 

철거의 변수중 하나 빗나간게 있음 공사 면적이 400평이 넘었는데 화장실이 51개 임. 화장실은 뿌시는데 시간이 오래걸림 육공브레이커. 포크레인을 올려서 2박3일동안 다 깨부셨음. 시간이 중요하고 어차피 욕먹을거 빨리 끝내려고 

주차장법 해결

- 주차장법이 안되면 용도변경이 안된다.

  전소유자가 태클을 걸어서 주차장법에 대해서 태클을 걸까봐... 준비했다.

용도변경도 중요하지만 주차장을 꼭 확인 해봐야 한다.

부동산의 단점은 전체층이 거의 없었기에 이걸 전단지로 광고했음. 향후 수요와 공급은 많아졌다. 

월세 2개월ㅇ ㅣ상연체시는 매달 5%가산금... 이내용 강력함

루블 정말 집념의 사나이인듯.

경매는 1년후에 재감정이 가능해서 그때 다시 대출을 받는다.

맘모스가 인생물건이 되었음. 

부천에선 맘모스 전사장으로 통한다.

방향성

- 일반매매 대출 80~90% 나옴

사우나 중심상업지구에서 잘 됬었다. 하지만 지금은 아님 . 지금은 활성화가 되어서 그 사우나를 사서 다른걸 경매를 채우는 것도 괜찮다.

- 일반매매의 대출만 풀수 있다면 

예전엔 접대잘됬으나 요즘은 법인카드를 못써서 유흥주점이 장사가 안된다. 이 유흥점들이포기를 못한다. 영업권이 1억 5천정도 했따. 소방법때문에 돈을 투자한게 많다. 이런물건이 일반매매로 나오면 싸게 살수있다. 유흥점은 싸게 살수 있어! 경매로 나오면 좀 지저분하고 일반매매로 사도 일반보다 훨씬 싸다. 사서 바꾸면 된다.

경매 매매가 중요한게 아니라 사행산업의 빈자리를 찾아라. 

- 아파트

하반기에 아파트는 절대 안살거임 (사게 된다면 정말 수도권에 복비 다포함 1000만원 미만이면 사고, 재건축재개발은 제외)

자산중 10%는 금융쪽으로 옴김 자산시장이 우상향 할 수 없기 때문에

빅세일 기간이 오면 그때 사려고... 현금을 모아 놓고 있다.

- 토지투자

 토지의 리스크는 공시가보다 낮은것, 경공매로 사놓고 기다리는것, 

- 대수선

상가 건물인데 건물이 노후화가 되어있는데 관리가 안되있는것 새로 지어서 임대 채워서 재감정 받아서 무피를 만드는 것을 좋아한다.

- 주식

갭투자처럼 하는 종목, 

투자의 본질이란 감당할수 있다면 하는것

겸손과 유연이 제일 중요하다. 사람들 만나면 배우는게 너무 많다. 

공부는 혼자하는 것이다. 집에서 복습을 해야 한다. 최소한 네이버에 물어볼수 있을정도론 알아야죠. 목차.

경험이 깡패이다. 간접경험도 자신의 경험으로 . 여기서 생각을 얻고, 그걸 해본사람한테 물어보면 빠르다.

패찰물건 복기는 필수이다. 

이렇게 조사를 마친다면 흐름이 보이고 중개소 가서 정확히 물어볼 수 있다.