p2p투자란? BY 칸데오

peer to peer이다.

결국 돈을 빌리는 사람이 그 돈의 이자를 투자한 사람에게 다 주는것.

NPL은 근저당권(채권)을 보유 하는 것이기 때문에 경매보다 신경 쓸 일이 많지 않다. 내가 소유하고 있지만 내 집이 아닌.

함정.

2억4천 대출을 80% 받고 월이자가 4% 

2억7천 대출을 90% 받고 월이자 5.5%라면 

3000만원이 월이자 1.5%가 아니다. 실질이자율을 18%이다. 이것에 속지 말자.

추가 10%를 더 빌리기 위해서 18%의 금리를 내고 있다는것을 간과하고 있다. 

자영업 대출받는 방법

자영업시 카드매출 발생 - 신탁계좌에 넣고 돈을 빌려주는 업체가 있음(펀다)라는 업체

약점- 매출이 안나오면 돈이 다 사라짐

P2P금융협회에 들어가 있는 회사에 투자 하는 것이 좋다. NPL은 두세개 밖에 없다. 아파트 취급하는곳도 몇곳 없다 . 걍 SODIT와라.

신용에 투자하는 사람은 투자 하기 위험하다. 이유는 여러P2P에서 대출 받고 개인회생과 파산을 해버리는 경우처럼 이를 악용하는 사람이 있을수 있어서.

이 P2P는 악용시 담보를 경매로 날려버린다. 

PF상품- 미래가치가 100억이니 지금 30억빌려줘.

법정지상권- 10억짜리 땅위에 3억짜리 건물 그럼 땅만 경매에 나온다

은행이나 기관에서 거제 창원아파트는 대출을 안해주기에 아파트 시장은 최고점이라고 본다.

내가 입찰할 물건에 내가 유치권을 신고한다. 

- 법원은 문서의 진위여부를 확인하지 않는다. 우편을 유치권 신청후 000공사했음.발송.

경매시작해서 배당까지가 1년을 잡는다.

NPL투자 하는 사람들이 채권계산서를 사용

P2P는 대부업이라 연체이자 24%

낙찰가를 항상 100프로 찍는다는 게 없으니 버퍼 금액으로 80%를 설정한다.

NPL은 부실채권인데 부실하지 않아서 다 회수 될 돈이다. 그래서 은행에서는 팔고 싶지 않지만 어쩔수 없이 매각을 한다. 대신 개인이 접근 할 수 없는 금액으로 풀매각한다. 500억 이렇게.... 나쁜넘들..

풀매각된것중 경매 나오는것을 개인이 하나하나 낙찰 받는 것이다.

근저당권이라 그에따른 세금도 없고 낙찰가로 수익을 배분받는 것이다.

전통적 NPL이 어떻게 걸어왔는지

매각기일변경연기신청서를 작성해서 매각기일을 3번 연기하는것은 가능했음. 현재는 사유가 없으면 연기가 안된다.

- 매각기일변경연기 신청하는 방법(론세일) 이름을 바꿀수 있다. 

1. 합의서를 작성해서 채무자가 나랑 약속을 해서 언제까지 집을 팔기로 했습니다. 그러니 경매기일을 조금 연장을 해주세요.

2. 이번달 이자 나한테 납부했어요. 경매기일 연장해주세요 (나한테 채무자 이름으로 이자입금)

3. 근저당권을 받고 경매 취하하는 것.

   계속 돈을 안내고 있지만 나는 취하를 할수 있다. 1년정도 연체이자를 쌓고 다시 경매를 내는 방식도 있다.

낙찰을 최대한 뒤로 미룰수 있는 방법이 있다

채무자를 찾아가서 채무자를 설득하는 것이다. 회생을해라 채무탕감을 해라.. 그러면 2년이 미뤄진다. 회생이 된다면 그때부터 경매가 멈추고 연체 이자가 쌓인다. 

* 별제권으로 설정을한 채권을 사야지 회생을 해도 면책이 안된다.

채권원금이 2억

근저당권- 아파트 담보로 대출하면

질권대출- 근저당권을 담보로 대출하면

JB우리 캐피탈, 세종, 등 저축은행에서 NPL대출을 해줬었음 이율은 6%정도? 연체이자가 12~13%되니까 충분한 마진이었음.

구로, 가산의 아파트형 공장은 좋다. 왜? 가격이 정해져 있어서 변동폭이 작다 또, NPL로 하지 않는이상 낙찰을 못받는다.

아파트형공장의 경우 보증금이 월세의 10배이다.

대금지금기한= 배당기일= 배당종결 다 같다면 NPL이다. 믿을수 없는 낙찰가였구나 라는것

채무인수는 돈이 제일 적게들어간다.

낙찰을 받으면 내가 채무자가 되는 것이다. 은행은 원래 채무자에게 돈을 받아야 할 사람이다. 

채무자가 은행에게 줘야할 돈을 채권매수매도금액으로 설정한다.

매수자를 채무자로 바꾼것 낙찰가를 질러서 쓸수있다.

채무인수와 사후정산은 조금 어렵다 왜냐 사기를 맞을수 있다. 

은행이 100명에게도 팔 수 있다. 계약금만 받고 행사를 못할수 있다. 이게 굿옥션 사례이다. 기존회사밖에 믿을수밖에 없는 단점,부동산을 무조건 사야한다는점.

가장 먼저 접근해야 할게 론세일이다. 

나는 부동산이 사기 싫다면 론세일을 해야 한다. 

임의대위변제- 이 사건과 관련이 없는사람 근저당권 가압류 어떤 흔적이 없는사람 - 은행에선 안팔려고 한다. 채무자 동의를                     가져가면 살 수 있다.

법정대위변제-  임차인

보통은 NPL을 안다면 세입자는 집이 경매에 넘어가기 전에 은행가서 NPL을 뺐어온다. 보증금을 날릴입장이니 법정 대위변제 하겠습니다. 라고 한다면 선순위가격을 연체이자까지 튀겨서 받을수 있다. 한마디로 업계약서를 합법적으로 쓸 수 있다. 

칸데오님은 P2P강의 인데 결국 직접투자를 하라고 한다. 역시 P2P는 위험해.(내생각)

NPL상품설명서에 모든정보가 녹아있음. 투자를 하지 않더라도 대출자가 어떻게 핸들링을 했는지 알수 있다.

ABL상품

- 500세대 아파트 등 대단지

PF상품

- 소형사업에 많이 나온다.

- 토지를 사고 PF를 일으키고 건물이 올라가는것

- 그럼 대출이 먼저임 대출실행될때 건물이 없다. 

- 법치권이 깨진다.

- 사업성이 나빠지면서 빠그러지는 경우가 많다.

- 이때, P2P중 PF상품 취급하는업체중 부실까지 와서 경매까지 들어왔다면 P2P때 상품설명에 다 나와있음.

- 00펀딩이 있을때 P2P업체다 라면 해당지역의 상품설명을 찾아서 보면 된다.