고상철 교수님의 소액토지 투자기법 후기!

토지 강의의 바이블 고상철 교수님의 소액토지 투자 기법 강의를 들었다.

그 내용을 복기용으로 정리해보려 한다.

계획관리는 개발지역으로 바뀌지 않고 역세권에 포함되어야 바뀐다.

앞으로 10년뒤 개발될 농지 사는것도 괜찮다.

주간선도로(시청-시청) 낀 농지도 괜찮다. - 기다린 보람이 있다.

농지를살때 - 세금문제 쉬움

아파트 팔때 2년 왜? 세금때문에

서울- 목동- 2000세대 분양 - 8억 - 청약 8000만원 - 분양권 판매 할수 없음 - 왜? - 투기과열지구여서 전매금지

서울 과천 세종 분당 수성 전매 안됨

분양가 상한금지 조정대상지역도 판매 안됨

이런점에서 토지 투자가 더 낫다는 것이다.

그리고 토지 투자시 최소 세금이 얼마나오는지는 알고 있어야 한다.

내가 사면 언제 팔수 있고? 살사람있는지? 세금 얼마나오는지?

땅은 처음에 100만원짜리 1000만원짜리 이렇게 점차 늘려야 한다. 저가 토지는 온비드 사이트에서 볼 수 있다.

한국자산관리공단- 캠코

http://www.onbid.co.kr/

토지에 투자의 기본 예의!

토지거래허가구역- 개발예정지 허가구역 끝날때까지만 수요자를 차단시키려고 하는것이다. 그 말은 땅값이 오를 예정이라는 것이다. 토지에 투기 지가가 급상승할 우려가 있을때 해당지역을 구역으로 묶으면 허가를 안받고는 토지를 살 수가 없다.

실수요인지 아닌지를 따지는 방법은

실수요- 소유

가소유- 전매 

개발용지인데 4년간 전매금지 

방치하게되면 10%가 나오는데 오용하면 5%가 나온다.

대한민국 개발제한구역 해지하는 추세이다. 해지가능성에 대한 조사를 하면 좋은땅이 된다.

개발행위허가제한구역- 좋은거 60%나쁜거 40%

토지이용계획확인서 보는 방법

지목- 현상을 얘기하는것이다. 바꿀 수 있다.

계획관리지역이 수요자가 많기때문에 가격이부풀어 있다.

목적이 전원주택이면 생산관리지역을 삼 

200평을 사야 40평 집을 지을 수 있음 

풍수지리는 묘자리를 볼때만 쓰자.

전원주택을 짓겠다?

전원주택 평수를 기억하고 임야에 짓자. 농지에 지으면 축사때문에 냄새가 장난이 아니다. 

농지는 2,300미터 안에 무조건 축사가 있다.

주말 체험영농 500만원인데 경매로 사면 50만원이다.

땅을 살때에 목적이 정해져 있어야 한다.

등기부등본이 여러장있으면 쓰레기라고 한다. 앞사람들이 먹을만큼 먹었구나 라고 생각해야 한다.

등기부등본의 이력 확인 후 한장이내 일때 사는게 좋다.

땅이 평평한지, 경사지인지, 각도는 얼마인지? 농사라면 경사율 15%이상이면 영농여건 불리농지라 하여 농지전용이 수월하다. 경사도가 있으면 농지전용이 수월하다. 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않는다.

평택에서 임야는 사는것이 아니다. 농지를 사야 한다 .몇도까지 되야 허가가 되는지 꼭 알아봐야 한다.

개발행위허가제한 지역 좋은것이 60%인 이유는 불국사 옆에 나이트를 지을수 없는 것과 같은 맥락이다.. 

현재 계획중이다 라면 용도지역이 바뀔수도 있는 토지이다.  알려주는게 이표시이다.

지구단위계획구역으로 지정된지역, 기반시설부담구역으로 지정된지역, 3번도!

제주도 제2공항예정지 - 개발을 하면서 용도지역이 변경될 예정이다. 

제주도 조심해야될것

숫자가 4,5좋은데 1,2,3은 보류를 해야한다. 높이 제한때문에(한라산) 

제주도는 모든게 한라산 기준으로 되어있다.

공시지가가 4배 뛰려면 천지개벽을 해야한다.

삼성주식이 12만원하던시절 50만원 200만원 삼성이 발전가능성이있다는 생각에 투자를 하는것처럼 땅 투자도 해야 한다.

지구단위계획 구역, 개발할 땅 

2017년도 창원 성산, 울산 동구, 거제도 땅값 제일 많이 떨어진 곳이다. - 왜? - 조선업이 망해서 - 인구가 줄어드니 값이 떨어짐 - 그럼 그 사람들 어디로 갔을까?  - 구미 (구미땅을 한번 조사해보시길)

 

토지는 분위기 다운되면 다시 돌아온다. 

개발행위허가 제한지역과 지구단위계획지역이 같이 들어가면 좋은걸로 봐야 한다.

공시지가가 100배뛰었다면 시세는 120배이상 뛰었음

땅이 상업지역으로 바뀌고 더 넓게는 1종 일반주거지역으로 바뀐다.

개발행위허가제한지역(역세권) 빨간선이 많다면 의심해야 한다.

어떻게 찾나?

빅데이터로 개발행위허가 제한지역 찾는 방법

hotplace25.com

계획이 다 짜지면 지구단위계획문구가 없어짐(토지이용계획확인서)

부산 대저역쪽 최소 4,5년전 거래가 되다가 지금은 거래가 안됨

대한민국사례 다 뽑은 강의 보면 들을 수 있음

대저1동 잘 보기

공시지가*2로 보면 된다.

전원주택- 임야

논주변 계획관리는 평생계획관리임

지목이 중요한게 아니라는걸 꼭 알아야 한다. 중요 . 강조.

대 - 건축행위가 가능하다는것이아니다.

대지- 건축행위가 가능함

건축법에서 바라보는 도로여야지 된다.

건축법상 도로는 4미터 왜? 사람 왔다 갔다 차도 왔다갔다 해야 하니까.

농사길- 농로

44조 1항 - 대지와 도로와의 관계 

대지가 되려면 너비가 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 닿아야 한다.

도로에 인접해야하는이유는 불이 났을때 못들어 오기 때문에 (안쪽있는 땅들을 맹지라고 한다.)

배운사람들은  건축법 44조 1항에 위배된다고 한다.

지목과 건축은 전혀 상관이 없다.

농지를 없어지면 농지보존부담금의 비용을 생각해야한다.

전을 대로 바꿔서 팔면 되는곤데~~~~!

토지이용계획확인서 보면 농지보존 부담금의 비용이 계산이 나온다. 

합치면 가격이 올라가는 경우가 맹지매입

건물이 있는땅은 택지라고 한다.

건축이 가능한건 대지

옷을 벗어서 나대지(도로에 붙어있는땅)

건축이 안되는 땅은 가격이 떨어질 수밖에 없다.

구거점용허가(또랑) 을 득하면 된다. 5미터가 안넘는 구간

구거- 물지나가라고 만든것 

국가에게 구거점용허가를 받을때 기부체납조건을 하면 구거점용허가가 나온다. - 국가기관에서 나쁠게 없기 때문에

제일 간단한 맹지탈출

지목과 용도지역의 틀을 깨라!

세장형땅이 싸게 나왔다면 뒤에 맹지와 같이 사면된다.

용도지역, 지목이 들어간다. 

땅은 단순하다.

건축법령상의 도로가 예외사항이 있다.

해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

600평이상 건물을 지을거라면 너비와 길이를 봐야한다. 도로의

부동산은 물건을 여러개 봐야한다.

법 이외 조례를 본사람들은 수준이 다르다.

남양주시 건축허가가난 사실이 있다면 도로로 정할수 있다는 규정이 있다. - 조례를 잘 알아야 한다.

공무원에게 전화해서 물어보면된다. 공무원한테 제가 지금 제주도에 있어서 해외에있어서 그러면 알려줌

맹지를 대지로 바꾸면 가치가 올라간다.

처음도전은 천만원이하로 사는것임 

등기부가 8장이되면 무서울게 없다.

루리스- 행위제한

일사만리- 개별공시지가

내토지집합건물찾기- 내이름으로 산 땅 토지 다나옴

온비드

 회원가입하고 4400원 다달이 내면 된다.

50만원 미만 땅은 취득세 없고 등기비용 20만원나옴

1000만원대 이하는 알박기땅

온비드에서 임대 안됨 임대 보지말기

민형사상의 책임은 본인에게 있음 

5만원주고 사서 500만원받는것 (알박기의 매력)

한번은 연습해보고 

수요가 있는땅

임야는 농취증을 안받아도 된다. 

전북 핵심도시가 임야이다. 

경매를 할때 , 1억짜리 1억 2천에 받을래 8천에 받을래? 8천에 받으려고 한다. 

1억짜리를 8천만원에 받은건 성공한게 아니다. 

팔사람이 중요하다. 

뒷수요가 중요하다. 

- 땅을 사는 순간 내땅을 살 뒷사람이있는게 뒷수요다.

등기부등본을떼서 편지를 써라. 옆땅 성격이 안좋아서 당신에게 팔고싶다. 그럼 둘중에 하나는 삼.

산업단지에서 3키로밖에 안된다- 개발가능성이있다.

시구읍면에서 농취증 발급해준다. - 농지과에 종취증 발급해달라고 한다. - 소유권이전등기할때 쓰는것임 

이번주에서 다음주에 물건 뒷수요가 있는것 한번 들어가 보기.

땅을 찍고 싶은곳이 몇개있다.

평택- 오래걸린다.

서해안 행정계획 많이보기

도시계획짜는 공부 하면 도움이 많이 된다.

부동산에 관심이 있다면 박사과정을 해봐라

부동산에 끝까지 있는 이유는?

성내역(잠실) 8700만원 

전세끼고 1500을 받았는데 나중에 4억7천에 팔았다.

재건축의 개념

세대수가 적고 대지지분이 적어서 층수가 낮고

피가 많이 붇는다 . 

그 돈으로 분양권을 샀다.

청약 통장을 사서 잔고가늘어나자

상가를 사다가 땅을 샀다. 

검사변호사도 부동산을 잘 모른다.

어느순간 나에게 기회가 올줄 모른다.

경매보다 좋은 물건이너무 많았다. 

한국은 시세에사서 비싸게 팔아야 한다.

덤탱이만 안쓰면 된다.

어린이공원- 장기미집행인지 아닌지 봐야한다. 주차장부지, 공공청사면 핵심지역이 되는 것이다.

땅이 나오면 유사 땅을 찾아서 등기부등본 뜯어서 평당으로 나눴었는데 이걸보완한 것이 벨류맵이다.

공시지가 배율

2015년도 당시 만원이였다. 2018년 취득시점. 2만원. 

공시비율 1.2 - 1.3배 

170-190 

골다공증땅- 땅가운데 껴있는 땅

신경안쓸것같으면 내가 이긴것임

등고선이 10개이상 모이면 그땅은 사면 안된다. 행위허가가 안나기 때문에

입금하면 3일뒤에 온비드에서 문자가 온다.

이후 전화가 온다 잔대금 납부할거야?

인터넷 등기신청- 10만원 정도 수수료가 나옴 / 인지세 10만원 = 총 225000원정도

작은돈이라고 무시하면 안된다. 

천만원 한달에 한개씩 받으면 된다. 

새만금 익산 새만금 핵심라인이다.

김제 - 지평선축제(유일하게 지평선이 보이는 지역)

대지= 맹지의 3배가격

농취증을 어떻게 받아야 한다.? - 나무가 있는땅은 나무를 베야지 농취증을 받을수있다. - 대나무는 나온다(죽순재배한다고)

소나무는 안된다.

공시지가가 오른다는것은 개발계획이 많아진다는 것이다.

하나하나한것을 날을 정해놓고 매달 5일 들어간다 이런식으로 낙찰받으면 15일 이내에 끝남

1000만원 이내로 1년에 12개 받으면 뭐하나 터짐

천만원을가지고 8천만원짜리 집을 사라

목포 여수 도로끼고 있는 땅 괜찮으니 한번 시세 조사 해봐라.